Beli Rumah atau Dapat Warisan? Kenali Pajak Daerah atas Tanah dan Bangunan di Jakarta

Membeli rumah, memperoleh tanah, menerima hibah, atau mendapatkan warisan berupa tanah dan/atau bangunan tentu menjadi momen penting bagi setiap orang. Namun, di balik proses memperoleh sebuah properti, ada kewajiban perpajakan daerah yang perlu dipahami. Jangan sampai setelah urusan transaksi dan dokumen selesai, kita justru baru mengetahui bahwa masih ada kewajiban pajak yang harus dipenuhi.

Di Jakarta, terdapat dua jenis Pajak Daerah yang sangat berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2). Keduanya sama-sama berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan, tetapi memiliki objek, mekanisme, dan saat terutang yang berbeda. Yuk, pahami agar tidak keliru.

1. Memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan: Kenali BPHTB

BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Artinya, yang menjadi perhatian dalam BPHTB adalah peristiwa ketika seseorang atau badan memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan yang termasuk sebagai objek BPHTB.

Perolehan hak tersebut tidak hanya terjadi karena jual beli.

Dalam Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024, perolehan hak yang dapat menjadi objek BPHTB antara lain meliputi jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah, serta bentuk perolehan hak lainnya sesuai ketentuan.

Jadi, BPHTB bukan hanya pajak ketika membeli rumah.

Misalnya, Sobat Pajak membeli rumah dari developer. Dalam transaksi tersebut terjadi perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pembeli. Apabila memenuhi ketentuan sebagai objek BPHTB, maka timbul kewajiban BPHTB yang harus dipenuhi sesuai dengan ketentuan perpajakan daerah.

Begitu pula apabila seseorang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan melalui hibah atau warisan, perlu dilihat apakah perolehan tersebut merupakan objek BPHTB dan apakah memenuhi ketentuan pengecualian atau fasilitas yang berlaku.

Apakah Rumah Pertama Otomatis Kena BPHTB?

Nah, bagian ini penting. Tidak tepat apabila dikatakan bahwa setiap orang yang memperoleh rumah pertama di Jakarta otomatis dikenakan BPHTB. Perda 1 Tahun 2024 justru membuka ruang pengecualian terhadap objek BPHTB tertentu sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Salah satunya adalah perolehan hak oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang memenuhi kriteria sesuai peraturan perundang-undangan. Sebagai tindak lanjut Perda 1 Tahun 2024, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta juga telah menetapkan ketentuan mengenai kriteria pengecualian BPHTB bagi MBR.

Karena itu, masyarakat yang membeli rumah pertama sebaiknya tidak langsung berasumsi bahwa BPHTB pasti dikenakan ataupun pasti dibebaskan.

Perlu dilihat jenis perolehan hak, nilai perolehan, kondisi Wajib Pajak, serta apakah memenuhi ketentuan pengecualian atau fasilitas yang berlaku.

Baca juga:  Berapa Lama Proses Pengajuan Permohonan Pembebasan PBB-P2? Cek Informasinya di Sini! 

Berapa Tarif BPHTB di Jakarta?

Untuk perolehan hak yang merupakan objek BPHTB dan tidak memperoleh pengecualian, tarif BPHTB di DKI Jakarta ditetapkan sebesar 5%.

BPHTB dihitung berdasarkan nilai perolehan objek pajak setelah memperhitungkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sesuai ketentuan yang berlaku. Dengan demikian, BPHTB bukan sekadar persentase dari harga transaksi secara langsung. Penghitungan harus memperhatikan dasar pengenaan dan NPOPTKP sesuai dengan jenis perolehan haknya.

Setelah Memperoleh Properti, Apakah Masih Ada Pajak Lain?

Di sinilah kita perlu membedakan BPHTB dengan PBB-P2.

BPHTB berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Sementara itu, PBB-P2 merupakan pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan. Dengan kata lain, ketika seseorang telah memiliki, menguasai, dan/atau memanfaatkan suatu objek tanah dan/atau bangunan yang merupakan objek PBB-P2, terdapat kewajiban PBB-P2 sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Jadi, BPHTB dan PBB-P2 bukan pajak yang sama dan bukan pula pajak yang saling menggantikan.

Sederhananya:

Memperoleh hak → perhatikan BPHTB.

Memiliki, menguasai, dan/atau memanfaatkan objek → perhatikan PBB-P2.

Apakah Semua Tanah dan Bangunan Dikenakan PBB-P2?

Tidak semua. Perda 1 Tahun 2024 mengatur objek dan pengecualian PBB-P2. Secara umum, PBB-P2 dikenakan atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan. Namun, terdapat objek yang dikecualikan dari PBB-P2, antara lain objek yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Perlu diperhatikan, bukan berarti objek tersebut “tidak dikenakan PBB sama sekali”. Pengecualian tersebut berkaitan dengan PBB-P2 sebagai pajak daerah, sementara sektor tertentu memiliki pengaturan perpajakan tersendiri sesuai kewenangan pemerintah pusat.

Karena itu, istilah yang lebih tepat adalah “dikecualikan dari objek PBB-P2”, bukan “PBB-P2-nya dipungut oleh Direktorat Jenderal Pajak”.

Bagaimana PBB-P2 Dihitung?

Salah satu komponen penting dalam penghitungan PBB-P2 adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Untuk PBB-P2 di Jakarta, tarif umum ditetapkan sebesar 0,5%, sedangkan untuk lahan produksi pangan dan ternak ditetapkan sebesar 0,25%. Perda juga mengatur NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sebesar Rp60 juta untuk satu objek pajak per Wajib Pajak.

Dalam penerapannya, persentase NJOP yang digunakan untuk penghitungan PBB-P2 juga diatur lebih lanjut melalui ketentuan Gubernur dengan mempertimbangkan antara lain bentuk pemanfaatan objek PBB-P2. Untuk objek hunian, misalnya, persentase NJOP yang digunakan dalam penghitungan telah ditetapkan melalui Pergub Nomor 17 Tahun 2024.

Karena itu, besarnya PBB-P2 yang dibayarkan tidak semata-mata ditentukan oleh luas tanah atau bangunan.

Mengapa PBB-P2 Bisa Berubah dari Tahun ke Tahun?

Ada kalanya pemilik rumah merasa bingung ketika jumlah PBB-P2 yang harus dibayarkan berubah, padahal rumahnya tidak direnovasi dan luas tanah maupun bangunannya tetap sama.

Hal ini dapat terjadi karena NJOP merupakan salah satu komponen penting dalam penghitungan PBB-P2 dan dapat mengalami perubahan sesuai dengan penetapan pemerintah daerah. Penetapan NJOP mempertimbangkan perkembangan nilai objek dan kondisi wilayah sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Dengan demikian, tidak adanya renovasi pada rumah tidak otomatis berarti jumlah PBB-P2 akan selalu sama setiap tahun. Perubahan nilai NJOP dan kebijakan persentase NJOP yang digunakan dalam penghitungan dapat memengaruhi besarnya PBB-P2 terutang.

Bagaimana Pemerintah Memberikan Keringanan?

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta juga memiliki kebijakan pemberian pembebasan, pengurangan, dan/atau insentif PBB-P2 dalam kondisi dan kriteria tertentu. Namun, fasilitas tersebut tidak otomatis berlaku untuk seluruh Wajib Pajak dan seluruh objek pajak. Masyarakat perlu melihat ketentuan yang berlaku pada tahun pajak bersangkutan, termasuk kriteria Wajib Pajak, kondisi objek pajak, jumlah objek yang dimiliki, NJOP, serta persyaratan administrasi yang ditetapkan.

Sebagai contoh, kebijakan pembebasan pokok PBB-P2 yang pernah diterapkan di Jakarta memiliki ketentuan bahwa pembebasan diberikan untuk satu objek PBB-P2 dan terdapat persyaratan tertentu terkait data Wajib Pajak dan objek pajak. Artinya, pajak yang berkeadilan bukan berarti semua orang membayar pajak dalam jumlah yang sama, tetapi kewajiban dan fasilitas perpajakan diberikan sesuai dengan kondisi dan ketentuan yang berlaku.

BPHTB dan PBB-P2 Jangan Sampai Tertukar

Perda 1 Tahun 2024 secara tegas menempatkan BPHTB sebagai pajak yang dipungut berdasarkan penghitungan sendiri oleh Wajib Pajak, sedangkan PBB-P2 termasuk pajak yang dipungut berdasarkan penetapan Gubernur.

Jadi, Apa yang Harus Diperhatikan Ketika Memperoleh Properti?

Ketika memperoleh tanah dan/atau bangunan, jangan hanya mempersiapkan dokumen transaksi dan biaya pembelian. Perhatikan juga kewajiban perpajakannya.

Pertama, pastikan apakah perolehan hak tersebut merupakan objek BPHTB, termasuk apakah terdapat pengecualian atau fasilitas yang dapat dimanfaatkan.

Kedua, setelah memiliki, menguasai, dan/atau memanfaatkan objek tanah dan/atau bangunan, pastikan kewajiban PBB-P2 telah dipenuhi sesuai ketentuan.

Ketiga, pastikan data kepemilikan dan objek pajak tercatat dengan benar. Data yang akurat akan membantu memastikan penetapan dan administrasi perpajakan berjalan dengan baik.

Karena memahami pajak sejak awal akan membuat proses memiliki properti menjadi lebih tertib dan terencana.

Properti Milik Kita, Kewajiban Pajaknya Juga Perlu Kita Jaga

Memiliki rumah atau tanah merupakan salah satu bentuk pencapaian penting dalam kehidupan. Namun, kepemilikan properti juga datang bersama tanggung jawab untuk memenuhi kewajiban perpajakan sesuai ketentuan.

BPHTB hadir ketika kita memperoleh hak. PBB-P2 hadir selama kita memiliki, menguasai, dan/atau memanfaatkan objek yang menjadi objek pajak.

Keduanya memiliki fungsi yang berbeda, tetapi sama-sama menjadi bagian dari sistem penerimaan daerah. Karena itu, jangan menunggu sampai terjadi masalah administrasi untuk memahami kewajiban pajak atas properti.

Kenali pajaknya, penuhi kewajibannya, jaga data propertinya.

Ketika kewajiban perpajakan dipenuhi dengan benar, kita tidak hanya menjaga kepastian administrasi atas properti yang kita miliki, tetapi juga ikut menjaga keberlangsungan penerimaan daerah yang digunakan dalam penyelenggaraan pemerintahan dan pelayanan kepada masyarakat.